Por Carlos Eduardo Gasperin, sócio do GMX Advogados

A Prefeitura lança pacote que combina renúncia fiscal, impulsionamento construtivo e subvenções diretas visando a requalificação do centro da capital.

O centro de Curitiba, como o de tantas capitais brasileiras, convive há décadas com um paradoxo incômodo: infraestrutura urbana consolidada, transporte público, equipamentos culturais e institucionais, e ainda assim uma progressiva perda de vitalidade, com edifícios esvaziados, fachadas deterioradas e uso do solo aquém do potencial.

O Programa Curitiba de Volta ao Centro, instituído pela Lei Complementar nº 150/2025 e regulamentado em março e abril de 2026 por cinco decretos complementares, representa uma aposta ambiciosa da cidade para reverter esse quadro.

Para gestores e empreendedores que atuam ou pretendem atuar na região central, o programa pode ser o detalhe que faltava para que operações deficitárias ou não atrativas passem a ser viáveis no centro da capital.

O que o programa oferece, em concreto

O conjunto normativo articula três camadas de incentivos, que podem ser combinadas entre si.

A primeira é fiscal. Durante as obras de retrofit, conceito que abrange reforma, ampliação ou requalificação de edificações existentes para prolongamento da vida útil, o proprietário fica isento de IPTU.

Concluída a obra e emitido o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), o benefício se transforma: a base de cálculo do imposto é reduzida em 50% por até oito anos para usos habitacionais, mistos e hoteleiros, e por três anos para usos não habitacionais. Empreendimentos de habitação de interesse social vinculados ao poder público alcançam isenção total até 2032.

Há ainda um benefício pouco discutido, mas de alto impacto para proprietários com histórico de inadimplência: a remissão de débitos de IPTU constituídos até 31 de dezembro de 2020, limitada ao valor efetivo da obra executada. Edifícios abandonados com passivo tributário acumulado, um perfil comum na zona central, tornam-se, com isso, financeiramente recuperáveis.

Na cadeia da construção civil, prestadores de serviços de retrofit e restauro pagam 60% menos de ISS sobre os serviços de construção contratados.

A segunda camada é construtiva. O programa concede coeficiente de aproveitamento adicional de forma não onerosa, ou seja, sem o pagamento de outorga, para empreendimentos enquadrados no perímetro do Setor Especial da Região Central (SERC).

Dependendo do setor, do tipo de uso e da modalidade, retrofit ou novo empreendimento, esse acréscimo pode chegar a 2,0 vezes o coeficiente básico.

Para habitação de interesse social e hotelaria em determinados setores, o benefício é máximo. Para imóveis tombados como Patrimônio Ambiental Cultural, os multiplicadores chegam a cinco vezes a área do bem protegido, desde que o térreo seja destinado a usos culturais ou educacionais abertos ao público.

A terceira camada é a subvenção econômica direta. Por meio de chamamentos públicos conduzidos pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico e Inovação, o município poderá reembolsar até 25% das despesas de obras de requalificação e novos empreendimentos, e até 50% no caso de espaços comerciais no térreo de edifícios.

Quais usos o programa prioriza

O programa privilegia habitação, inclusive de interesse social, hotelaria, gastronomia, economia criativa, educação, comércio de proximidade e serviços culturais. Atividades como restaurantes, cafés, livrarias, estúdios de som, escolas e academias também integram a lista de usos estratégicos elegíveis a incentivos específicos.

Uma vedação merece atenção de empreendedores que cogitam o modelo de aluguel por temporada: o programa é explícito ao afastar plataformas digitais de locação de curta duração, como Airbnb e similares, da categoria de uso hoteleiro.

Quem construir ou reformar invocando os benefícios de hotelaria e, posteriormente, operar nesse modelo, incorrerá em condição resolutória, com cobrança retroativa de todos os benefícios usufruídos.

Fique atento aos prazos

Os prazos do programa são rígidos e, em alguns casos, improrrogáveis. O alvará de construção deve ser obtido até dezembro de 2029. A partir da expedição do alvará, o empreendedor tem 36 meses, sem possibilidade de extensão, para obter o CVCO. O requerimento de isenção de IPTU durante obras para o exercício de 2026, por exemplo, tem prazo especial até 30 de junho deste ano.

Para proprietários com passivo tributário, o alerta é duplo: a decisão de protocolar o requerimento de remissão deve ser tomada com cautela, pois o ato implica confissão irrevogável de dívida, com todos os efeitos processuais e tributários decorrentes.

O que muda para a cidade

O SERC abrange um perímetro relevante do hipercentro curitibano, incluindo eixos como a Rua XV de Novembro, a Rua Barão do Rio Branco, o entorno da Praça Tiradentes e o corredor do Teatro Guaíra. São áreas com maior concentração de imóveis subutilizados, maior pressão de degradação e grande potencial de transformação.

A combinação de incentivos fiscais, potencial construtivo gratuito e subvenção direta cria, pela primeira vez em Curitiba, uma estrutura de viabilização que aproxima projetos urbanos da lógica de retorno exigida pelo mercado privado.

Para quem já observava o centro com interesse, mas não conseguia fechar a conta, o programa pode ser o elemento que faltava na equação.