Curitiba começou 2026 com um sinal claro: os incorporadores aceleraram, mas o comprador, não. Dados preliminares do fechamento de 2025, baseados na Ademi-PR, indicaram um crescimento de aproximadamente 22% na emissão de alvarás na capital.
A mensagem é objetiva: há confiança na oferta. Contudo, do lado da demanda, o comportamento é outro. O mercado não está aquecido de forma homogênea; ele está seletivo. E isso muda tudo.
Onde está a liquidez real: Na prática de mercado, a faixa que gira com mais fluidez hoje em Curitiba está entre R$ 600 mil e R$ 1,5 milhão, concentrada principalmente em bairros como Água Verde, Batel e Ecoville.
Estamos falando de médio padrão bem localizado, com planta funcional, boa insolação e condomínio equilibrado. Não é luxo ostentação; é conforto inteligente.
Um dado crucial define esse momento: a maioria dessas compras acontece com entrada alta + financiamento moderado. Isso revela maturidade financeira. O comprador não está se alavancando no limite; está protegendo seu fluxo de caixa.
Alto Padrão – Força com critério: Consultorias projetam crescimento no segmento médio e alto padrão, uma leitura que faz sentido quando cruzada com o comportamento local.
Quem compra acima de R$ 1 milhão hoje depende menos de financiamento pesado e usa o imóvel como proteção patrimonial. Mas há um detalhe: não é qualquer alto padrão que vende.
Para ter liquidez, o produto precisa ser bem-posicionado, com planta inteligente e custo condominial coerente. Acima de determinado patamar de preço, a liquidez desacelera se o produto não for excepcional. O filtro continua existindo.
Compactos – o problema é a dependência: Já os compactos enfrentam maior lentidão, principalmente quando situados em regiões periféricas ou dependentes de financiamento alto (80%+). Com juros ainda pressionados, o comprador altamente alavancado saiu do jogo.
O investidor de locação não desapareceu, mas ficou mais técnico: hoje ele calcula rentabilidade líquida, risco de vacância e concorrência na mesma torre. Produto repetitivo perdeu apelo.
2026 – ano de seleção natural: O crescimento de 22% nos alvarás não é sinônimo de liquidez automática. Ele indica confiança do incorporador, mas pode gerar pressão futura de estoque se a absorção não acompanhar. O ciclo atual não é um boom descontrolado, é um filtro.
Vence quem entrega localização consolidada e produto coerente com o ticket. Perde espaço quem aposta em volume sem diferenciação.
Curitiba continua sendo um mercado racional, onde não se compra por impulso, mas por decisão calculada. Para quem quer acertar em 2026, seja investidor ou incorporador, a regra é clara: o Paraná não vive um crescimento cego, mas um crescimento seletivo.
Quem entende o filtro, joga melhor.
