Curitiba vive um dos maiores ciclos de expansão dos empreendimentos compactos do país. Com a forte concentração de studios e apartamentos de menor metragem em regiões consolidadas da capital, o mercado começa a olhar para novos territórios capazes de reproduzir os atributos urbanos que sustentaram a demanda por esse tipo de produto.

A Região Metropolitana de Curitiba desponta como uma dessas possibilidades, especialmente em projetos planejados para criar novas centralidades urbanas.

Segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), cerca de 70% dos lançamentos residenciais da capital paranaense em 2026 são compostos por estúdios, movimento associado a novas formas de morar e à ampliação do acesso ao investimento imobiliário por meio de produtos de menor ticket.

Levantamento da Brain Inteligência Estratégica, divulgado pela imobiliária Cibraco, aponta que as vendas de studios e compactos cresceram 210% entre 2015 e 2024 em Curitiba.

Além disso, os compactos já representam cerca de 38% do estoque disponível em Curitiba. A concentração dos novos empreendimentos também é territorial: no primeiro trimestre de 2026, 39,6% das unidades lançadas na capital estavam no Centro, enquanto Alto da Glória e Boa Vista concentraram 12,3% cada, e Cristo Rei, 11%.

O cenário indica que, mais do que uma mudança no perfil das unidades, o mercado começa a buscar novas localizações capazes de sustentar a expansão desse produto.

A discussão vai além da redução da metragem das unidades. A atratividade dos compactos está diretamente relacionada ao contexto urbano em que estão inseridos: mobilidade, oferta de serviços, comércio, áreas de convivência e proximidade com polos geradores de demanda são fatores que influenciam a decisão de moradores e investidores.

Com a expansão desse modelo nas regiões consolidadas da capital, incorporadoras começam a avaliar novos territórios capazes de reunir os mesmos atributos urbanos que impulsionaram a demanda pelos compactos em bairros tradicionais.

A Região Metropolitana de Curitiba passa a integrar essa discussão, sobretudo por meio de bairros planejados que se propõem a construir uma nova centralidade urbana desde a concepção do projeto.

A busca por novos territórios acompanha também uma transformação econômica da própria Região Metropolitana de Curitiba. Dados consolidados pelo IBGE, disponíveis no IBGE Cidades, mostram que Pinhais apresenta PIB per capita de R$ 77.567,93, superior ao registrado em Curitiba, de R$ 67.691,30.

O indicador reforça o papel do município como um dos polos econômicos do entorno da capital e evidencia que a região não funciona apenas como extensão territorial de Curitiba, mas como um território com dinâmica própria para o desenvolvimento de novos projetos urbanos.

É nesse contexto que os bairros planejados se diferenciam pela ordem de entrega. Infraestrutura e equipamentos urbanos que normalmente levam décadas para amadurecer em um bairro tradicional podem chegar nas primeiras fases de implantação, antes mesmo da verticalização.

Em Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba, o PARC Autódromo ilustra essa nova lógica de desenvolvimento urbano.

Desenvolvido pela BairrU Urbanismo sobre o terreno do antigo Autódromo Internacional de Curitiba, o projeto parte de uma premissa diferente da expansão imobiliária tradicional: criar primeiro os elementos que formam uma cidade para, depois, receber os edifícios.

Com VGV de R$ 5 bilhões, o bairro prevê áreas residenciais, comerciais, corporativas e de serviços, além de um parque, espaços públicos e sistema viário estruturado. Para a BairrU, a próxima etapa do mercado de compactos está relacionada não apenas ao tamanho das unidades, mas à capacidade dos territórios de gerar demanda recorrente.

“O mercado de compactos mostrou sua força em Curitiba, mas a discussão agora é entender quais novos territórios conseguem oferecer os atributos urbanos que tornam esse produto atrativo. Um bairro planejado permite desenvolver infraestrutura e serviços antes da verticalização, criando novas possibilidades de moradia e uso do espaço urbano”, afirma Fernando Bau, CEO e fundador da BairrU.

Um dos desafios dos empreendimentos compactos fora das regiões centrais é justamente a criação de uma demanda consistente. Para isso, a proximidade com universidades, centros empresariais, hospitais, comércio e equipamentos de lazer passa a ser um elemento estratégico.

O PARC Autódromo está a poucos metros de uma faculdade de medicina, a 6 km da PUCPR, 4 km da UFPR, 3 km da Unibrasil, 3 km do Shopping Jockey Plaza e 4 km do Hospital Marcelino Champagnat.

Levantamento da Ademi-PR em parceria com a Brain Inteligência Estratégica aponta que o avanço dos empreendimentos compactos em Curitiba está diretamente ligado à demanda estudantil.

Essa mesma lógica também favorece o olhar do investidor: o PARC Autódromo fica a 4 km do Expotrade, maior centro de convenções e exposições do Sul do Brasil, com agenda permanente de feiras, congressos e eventos corporativos, o que amplia o potencial de demanda por hospedagem de curta duração na região.

Essa combinação de fatores aproxima o projeto de uma lógica já observada nos bairros consolidados de Curitiba, onde a presença de infraestrutura e serviços contribuiu para o crescimento dos empreendimentos compactos.

Além da moradia tradicional, a localização permite atender diferentes perfis de usuários, incluindo estudantes, profissionais em deslocamento, moradores temporários e visitantes atraídos por eventos e negócios na região.

A lógica descrita acima já orienta os próximos passos do bairro. A BairrU prepara o lançamento da primeira torre de uso misto do PARC Autódromo, marcando a chegada da verticalização ao projeto.

O empreendimento representa, assim, a próxima etapa de implantação do bairro e materializa a lógica que orienta a pauta: antes dos edifícios, a construção de uma centralidade capaz de reunir infraestrutura, serviços, espaços públicos e diferentes possibilidades de uso. A verticalização chega, nesse caso, a um território planejado desde a origem para integrar moradia, trabalho, comércio e lazer.