Por Eduarda Sprea Ciscato sócia do Ciscato Advogado Associados e Lucile Kirsten, advogada do escritório

O Brasil concentra cerca de 48% da capacidade instalada de data centers e 71% da capacidade em construção na América Latina, segundo a JLL. O país soma mais de 1.100 MW de capacidade instalada e um pipeline superior a 3,8 GW.

O avanço acompanha a demanda por computação em nuvem e inteligência artificial. Os centros de processamento passam a ser infraestrutura crítica e expõem limites das categorias tradicionais do direito imobiliário.

Data center é ativo de uso especial

Sob a perspectiva jurídica, o data center configura ativo de uso especial. Tem natureza híbrida entre prestação de serviços e uso industrial leve, sem enquadramento claro nas classificações urbanísticas tradicionais.

A viabilidade exige regularidade dominial. Exige também a compatibilização entre regime urbanístico, exigências regulatórias e condicionantes ambientais. As estruturas contratuais são sofisticadas, com investimentos intensivos, elevada especialização técnica e obrigações de longo prazo.

Falta de tipificação gera insegurança urbanística

A ausência de tipificação específica para data centers nas legislações municipais é um vetor relevante de insegurança jurídica. A indefinição sobre o enquadramento pode gerar entraves na aprovação de projetos. Isso ocorre principalmente diante de restrições de uso do solo, efeitos sobre o entorno urbano e exigência de estudos específicos, como o Estudo de Impacto de Vizinhança.

A heterogeneidade normativa entre municípios amplia a imprevisibilidade regulatória. O efeito recai diretamente sobre prazos, custos e condições de implantação dos empreendimentos.

Licenciamento ambiental integra a matriz de risco

O licenciamento ambiental não representa obstáculo estrutural, mas integra a matriz de risco dessas estruturas. A operação envolve consumo intensivo de energia, eventual uso de água para resfriamento e emissão de ruídos. Em determinados casos, há também geração própria de energia.

Esses fatores podem demandar diferentes níveis de licenciamento, conforme a escala do projeto e sua localização. Isso exige planejamento jurídico prévio, interlocução qualificada com órgãos ambientais e alinhamento com concessionárias de energia.

Energia é um dos principais gargalos

A infraestrutura energética é um dos principais gargalos para data centers. A disponibilidade de carga elétrica nem sempre acompanha a localização pretendida. Isso impõe negociações com concessionárias para expansão da rede ou implantação de subestações, com autorizações regulatórias e definição de responsabilidades financeiras.

A escolha entre mercado regulado e mercado livre envolve contratos complexos, gestão de risco, previsibilidade de custos e exigência de garantias. A necessidade de continuidade operacional impõe redundância e, em muitos casos, geração própria. Isso amplia a complexidade jurídica e regulatória.

Contratos sob medida e segurança jurídica

No campo contratual, as operações estruturadas sob medida para data centers consolidam-se como modelo recorrente. O ativo é desenvolvido conforme especificações do ocupante, com locação de longo prazo. Isso exige definição precisa de obrigações, prazos, padrões técnicos e responsabilidades durante a fase de desenvolvimento.

A rigidez contratual, com penalidades relevantes em caso de rescisão antecipada, reflete a necessidade de proteção do investimento. Destacam-se cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro, garantias estruturadas e parâmetros de performance. Os parâmetros se relacionam especialmente à disponibilidade energética e aos níveis operacionais do ativo.

A segurança jurídica depende de instrumentos contratuais detalhados, com alocação clara de riscos. Também é preciso definir responsabilidades por licenças, conexão energética e eventuais atrasos. Cláusulas de performance e mecanismos eficazes de resolução de conflitos completam o quadro.

Estruturas societárias específicas, locações de longo prazo e modelos híbridos são adotados conforme o perfil do projeto. Todos ficam condicionados à regularidade fundiária, à compatibilidade urbanística e à viabilidade energética.

Principais riscos e instrumentos favoráveis

Os principais riscos para data centers estão na insegurança urbanística, na dependência de múltiplas aprovações administrativas, em entraves ambientais e na incerteza quanto à conexão elétrica. A ausência de padronização regulatória e a possibilidade de mudanças normativas ampliam a volatilidade do ambiente jurídico.

O impacto atinge custos, cronogramas e a estruturação dos projetos, com reflexos na modelagem financeira e na segurança das operações.

O ordenamento jurídico também oferece instrumentos favoráveis. Entre eles estão maior flexibilidade contratual, estruturas que permitem melhor alocação de riscos e possibilidade de incentivos em projetos considerados estratégicos.

Nesse cenário, due diligence imobiliária, governança estruturada e planejamento jurídico integrado são determinantes para mitigar riscos. Eles asseguram previsibilidade ao longo de todo o ciclo do empreendimento, principalmente diante da crescente complexidade dos projetos.

Falhas de estruturação exigem abordagem especializada

Falhas recorrentes na estruturação incluem a escolha inadequada do terreno, a subestimação da complexidade regulatória e a fragilidade contratual. Segundo as autoras, esse quadro evidencia a necessidade de abordagem jurídica especializada.

A consolidação dos data centers como infraestrutura essencial impõe ao direito imobiliário o desafio de adaptar seus instrumentos. A adaptação deve considerar a complexidade, a escala e a relevância estratégica desses ativos.