O mercado imobiliário recebeu um sinal importante na última semana. Na segunda-feira, 26 de outubro, o Bradesco elevou sua taxa mínima de financiamento habitacional de 11,7% para 15% ao ano, mais TR. Foram 3,3 pontos percentuais de uma só vez, num setor acostumado a ajustes de 0,1 ponto.

Pode parecer só mais um reajuste bancário. Não é. É uma mudança capaz de alterar a capacidade de compra de milhares de famílias e, dependendo de quanto tempo durar, o comportamento do mercado em 2027. A pergunta inevitável é: se financiar ficou mais caro, os imóveis vão ficar mais baratos?

O que aconteceu com o crédito

No financiamento de lotes urbanos, a taxa do Bradesco chegou a 18,5% ao ano mais TR. Clientes Private ficaram com um piso de 13,6%. Até então, os pisos dos grandes bancos estavam todos entre 10,26% e 11,99%. Um detalhe chama atenção: a nova taxa ficou acima da própria Selic, hoje em 13,75%.

Na quinta-feira, 29, o Itaú subiu seu piso de 11,79% para cerca de 13% ao ano, mais TR. Mais moderado, mas na mesma direção. A Caixa, que responde por quase metade do crédito habitacional com recursos da poupança, seguia em 10,26%, e o Santander, em 11,69%.

São taxas mínimas anunciadas; o custo efetivo depende do perfil de cada cliente. Ainda assim, a diferença entre os bancos ficou grande demais para ser ignorada.

Quanto isso pesa no bolso

Considere um financiamento de R$ 400 mil, em 30 anos, pela tabela SAC, sem TR, seguros e tarifas. A 11,7% ao ano, a primeira prestação fica em torno de R$ 4.820. A 15%, sobe para cerca de R$ 5.800. São quase R$ 1.000 a mais por mês. Ao longo do contrato, os juros pagos aumentam em aproximadamente R$ 177 mil.

O problema não é só pagar mais. É deixar de ser aprovado. Com a referência de comprometer até 30% da renda, a primeira parcela exigiria renda familiar de R$ 16 mil; a segunda, de R$ 19,3 mil.

Uma família que ontem conseguia financiar determinado imóvel pode descobrir hoje que precisa aumentar a entrada, buscar algo mais barato ou adiar a compra. É aqui que começa o efeito sobre o mercado.

Por que logo depois da eleição?

O reajuste veio no primeiro pregão após o segundo turno, que confirmou a reeleição de Lula. Naquele dia, a Bolsa acionou o circuit breaker, o dólar chegou a R$ 5,60 e os juros futuros dispararam. O DI para janeiro de 2031 saiu de 12,64% para perto de 15,28% ao ano.

O Bradesco, porém, não atribuiu a decisão à eleição, e sim à alta dos juros de mercado. Essa distinção importa. Uma eleição, isoladamente, não define a taxa do financiamento. O que pesa é a percepção de risco, o custo de captação e as expectativas sobre inflação e contas públicas. Parte do movimento, aliás, foi revertida já no dia seguinte.

Isso explica um aparente paradoxo: a Selic em queda e o crédito imobiliário subindo. Um financiamento dura 30 ou 35 anos, e o banco precisa estimar quanto vai custar captar dinheiro durante todo esse período. A poupança perdeu espaço, e instrumentos como LCIs e CRIs, cujo custo acompanha os juros futuros, ganharam peso. O banco não olha só para os juros de hoje. Precifica o risco dos próximos anos.

Então o preço vai cair?

Minha leitura é que o crédito mais caro pressiona o mercado, mas não provoca uma queda generalizada de preços. Imóvel não é ação: não perde 10% do valor de um dia para o outro porque os juros subiram. O que muda é a distância entre o preço que o proprietário deseja e o valor que o comprador consegue pagar.

Imagine um apartamento anunciado por R$ 700 mil. O comprador gosta, tem interesse real, mas depende de financiamento, e com os novos juros sua capacidade de compra diminuiu. O imóvel é o mesmo, a localização e a metragem também. O que mudou foi o bolso de quem compra.

A partir daí, ou o comprador aumenta a entrada, ou procura outro imóvel, ou o vendedor negocia, ou o negócio não sai. Se isso se repetir por meses, os imóveis demoram mais para vender, e quem precisa de liquidez fica mais aberto a propostas.

Imóveis bem localizados, com pouca concorrência e características valorizadas, tendem a sustentar preço, assim como proprietários sem pressa. O crédito mais caro primeiro reduz a capacidade de compra. Só depois, conforme a oferta e a disposição dos vendedores, pode chegar ao preço.

E em Curitiba?

Curitiba chega a esse momento com preços que já vinham andando de lado. Pelo FipeZap, o metro quadrado anunciado na cidade estava em R$ 11.752 em junho, com alta de 4,67% em 12 meses, praticamente o ritmo da inflação. Ou seja, sem ganho real, e isso antes do aumento dos juros.

Mas não dá para tratar a cidade como um bloco. O apartamento compacto de primeiro imóvel, o médio padrão no Água Verde ou no Portão e o alto padrão no Batel ou no Ecoville têm públicos e dependências de crédito diferentes.

Boa parte dos compactos é financiada pelo Minha Casa, Minha Vida ou com FGTS, linhas que não foram afetadas. O alto padrão tem mais compradores com recursos próprios, embora muitos financiem por estratégia. O impacto deve aparecer primeiro no meio: imóveis de R$ 600 mil a R$ 700 mil, que dependem do crédito dos bancos privados.

No usado, ficará mais evidente a diferença entre o proprietário que quer vender e o que precisa vender. Também vale observar as incorporadoras, que podem flexibilizar o fluxo de pagamento para reduzir a dependência do banco e acirrar a concorrência com os usados.

Para quem compra

O primeiro cuidado é não confundir taxa anunciada com crédito efetivamente disponível. Com dois ou três pontos de diferença entre bancos, pesquisar o financiamento deixou de ser formalidade e virou parte da negociação. Quem já tem crédito aprovado deve conferir a validade da proposta e a taxa garantida: pré-aprovação nem sempre assegura as condições até a assinatura.

Isso não significa que todos devam desistir de comprar. Quem tem boa entrada e poder de negociação pode encontrar oportunidades justamente agora. O erro é comprometer demais a renda contando com uma queda futura dos juros. Portabilidade e renegociação existem, mas não são garantia. A compra precisa fazer sentido nas condições de hoje.

Para quem vende

Em mercado aquecido, muitos proprietários definem o preço olhando os anúncios da região. Mas preço anunciado não é preço de venda, e o próprio FipeZap mede anúncios, não negócios fechados. Um imóvel pode estar bem apresentado e receber visitas, mas, se o público interessado não consegue financiar o valor pedido, a negociação não avança.

Não é hora de reduzir preço por reflexo. É hora de olhar com mais cuidado a concorrência, o prazo esperado de venda e a qualidade das propostas. O mercado não vai parar, mas vai tolerar menos preços desconectados da realidade.

O que observar até 2027

Quatro variáveis vão definir o rumo. A primeira é o Copom, nos dias 3 e 4 de novembro: mais que a Selic, importa a leitura do Banco Central sobre inflação e risco fiscal. A segunda é a Caixa. Se mantiver taxas competitivas, absorve parte da demanda que fugir dos privados, desde que tenha recursos para isso.

A terceira é a formação da equipe econômica e a sinalização sobre as contas públicas. A quarta, os juros futuros: se acomodarem, os bancos voltam a competir; se não, o crédito entra em 2027 mais caro e seletivo.

Não vejo razão para falar em crise imobiliária. Há demanda, formação de famílias e necessidade de moradia. Mas demanda não é o mesmo que capacidade de compra, e essa diferença vai explicar o mercado nos próximos meses. Em Curitiba, espero uma separação maior entre imóveis bem posicionados e os que seguem anunciados com expectativa de preço incompatível com o comprador.

No fim, a lógica continua a mesma: o negócio acontece quando o preço que alguém aceita pagar encontra o valor que outro está disposto a receber. Quando o crédito muda, esse encontro fica mais difícil. E entender essa mudança antes dos outros pode fazer toda a diferença em 2027.