Empresas instaladas em condomínios logísticos e comerciais têm enfrentado disputas judiciais cada vez mais frequentes por conta de cláusulas ambíguas, obrigações desproporcionais e decisões administrativas tomadas sem respaldo legal em contratos, convenções e regulamentos.
Embora o ambiente condominial empresarial exija um alto nível de previsibilidade para garantir o funcionamento das operações, muitas transações ainda são firmadas sem qualquer revisão jurídica prévia de sua documentação, o que acaba gerando custos inesperados, entraves operacionais e insegurança.
O problema se intensifica à medida que esse modelo de ocupação se torna mais comum no setor produtivo. De acordo com o Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC), o número de condomínios no Brasil passou de 420 mil em 2016 para mais de 520 mil em 2024, uma expansão de 23,8% em apenas oito anos.
Embora os dados englobem também empreendimentos residenciais, esse crescimento reflete no universo empresarial, com a multiplicação de centros logísticos, polos industriais e empreendimentos comerciais sob gestão condominial.
De acordo com o advogado Marcelo Ciscato, sócio-fundador do Ciscato Advogados Associados, a origem de grande parte dos conflitos está na ausência de rigor técnico na elaboração dos documentos que regem a convivência nesses ambientes.
“É comum que esses contratos sejam redigidos pelo próprio síndico, sem assessoria especializada, o que leva à inclusão de cláusulas imprecisas sobre responsabilidades, rateio de despesas e regras de funcionamento”, afirma.
Além disso, muitas convenções e regulamentos internos acabam sendo tratados como documentos secundários, mesmo quando impõem obrigações permanentes, como restrições operacionais e exigências financeiras.
“O foco costuma recair sobre o contrato de locação ou de compra e venda, enquanto os documentos condominiais ficam à margem da análise jurídica, apesar de terem efeitos concretos e contínuos sobre a atividade empresarial”, explica o advogado.
Entre os pontos mais delicados estão cláusulas que permitem alterações unilaterais de normas ou custos, penalidades sem critérios objetivos e repasses de encargos que extrapolam a responsabilidade legal da parte ocupante.
“É frequente, por exemplo, a imposição de regras internas criadas após a assinatura do contrato, como novas restrições de horários ou circulação de veículos, sem deliberação assemblear ou respaldo contratual, o que compromete a operação e pode gerar perdas significativas”, alerta.
O cenário é agravado pela capacitação desigual da gestão condominial. Embora 46% dos síndicos atuem de forma profissional, segundo pesquisa do Datafolha para o Grupo Superlógica, ainda há uma parcela relevante de administradores que tomam decisões importantes sem o preparo jurídico e formação necessários.
“O síndico possui poderes de gestão, mas precisa respeitar os limites da convenção e da lei. Medidas que alteram o funcionamento ou restringem a atividade econômica exigem base normativa clara e, quando necessário, aprovação em assembleia”, pontua Marcelo.
Outro fator de risco está na aplicação de multas desproporcionais em contratos que preveem renovação automática. Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991) estabeleça limites e critérios para a rescisão, há casos em que as penalidades permanecem inalteradas mesmo após a prorrogação do prazo inicial, o que pode configurar abusividade e ser revertido judicialmente.
A ausência de autorização do conselho ou de previsão orçamentária também pode comprometer a validade de contratos assinados pelo síndico, afetando a parte contratante que, mesmo de boa-fé, acaba envolvida em disputas internas do condomínio.
“Esses vícios de representação trazem risco real de suspensão contratual, cobranças indevidas e paralisação de atividades”, afirma.
Segundo o especialista, o momento ideal para levar os contratos condominiais à análise jurídica é antes da instalação no imóvel. No entanto, ele ressalta que qualquer renovação, alteração ou nova pactuação também deve passar por revisão técnica.
“A atuação preventiva ainda é a melhor forma de mitigar litígios, reduzir custos e garantir estabilidade jurídica”.
Em empreendimentos empresariais de grande porte, como centros logísticos e galpões industriais, a fragilidade contratual pode comprometer não apenas a operação cotidiana, mas também o valor de ativos em processos de expansão ou venda.
“A falta de governança nos contratos condominiais afasta investidores, dificulta negociações e expõe a operação a passivos ocultos que poderiam ser evitados com uma estrutura documental sólida”, conclui.
