A incorporadora paranaense ALTMA projeta R$ 1,1 bi em Valor Geral de Vendas (VGV) até 2029 com a marca Hive for Students, voltada ao mercado de moradia universitária (student housing). O plano prevê 13 projetos em nove cidades brasileiras. A marca já tem dois empreendimentos em construção perto do principal câmpus da PUCPR, em Curitiba.

Para este ano, a empresa confirmou o Hive Cidade Universitária, próximo ao câmpus da USP, em São Paulo (SP). O empreendimento terá cerca de 250 unidades, todas de uso exclusivo de estudantes universitários.

Modelo de incorporação com unidades à venda

O Hive for Students atua em um segmento dominado pelo modelo patrimonialista, com foco no acúmulo de ativos e na geração de renda passiva. A marca traz o modelo de incorporação, com os primeiros empreendimentos de student housing do Brasil com unidades à venda.

O público-alvo são investidores individuais de diferentes portes. Os dois primeiros empreendimentos, em Curitiba, tiveram 100% das unidades vendidas nos lançamentos.

“Nos nossos empreendimentos, a operação é coesa, do ativo como um todo, mas os proprietários não são fundos de investimento e sim investidores que compram uma, duas, 10 unidades. O mercado não tinha esse tipo de produto e o sucesso dos primeiros dois, que tiveram 100% das unidades vendidas nos lançamentos, encorajou a expansão”, afirma o sócio e diretor de desenvolvimento imobiliário da ALTMA, Gabriel Falavina Dias.

A rede tem a parceria de Juliano Antunes, executivo de Estruturação e Gestão de Negócios Imobiliários e Hospitalidade e fundador da Uliving, pioneira no Brasil.

“O Hive é uma construção a quatro mãos, que rompe com o modelo super fechado do student housing nacional. O projeto tem o formato de investimento institucional que eu havia concebido lá atrás, em 2012, para a Uliving, mas que não prosperou por falta de abertura do mercado na época, quando moradia universitária era um conceito totalmente novo no país”, afirma Antunes.

Lançamentos previstos até 2029

O pipeline prevê 13 projetos, localizados perto de campi universitários, em nove cidades com relevância universitária. Para 2027, estão previstos novos lançamentos em Curitiba e em cidades que ainda não têm empreendimentos do segmento: Belo Horizonte (MG), Porto Alegre (RS) e Itajaí (SC).

A sequência inclui Joinville (SC), Florianópolis (SC), Maringá (PR) e Goiânia (GO). Também há novos empreendimentos previstos em Curitiba, Belo Horizonte e São Paulo.

Os dois empreendimentos em construção na capital paranaense e os lançamentos previstos para 2026 e 2027 somam 818 leitos. O número equivale a quase 20% do total ofertado no Brasil.

“Miramos ser maior do que os concorrentes. O plano é ganhar um market share que torne o Hive a maior rede de student housing do país, com o maior volume de camas ofertadas até 2029”, afirma Falavina Dias.

Parceria com a Quartzo Capital financia unidade em São Paulo

A expansão para São Paulo conta com a parceria entre a ALTMA e a Quartzo Capital, gestora multiestratégia do Sul do Brasil, com mais de R$ 1,4 bi em ativos sob gestão. As duas empresas curitibanas estruturaram um novo veículo de investimentos para o Hive Cidade Universitária, no Butantã. O VGV estimado é de R$ 100 mi.

A parceria dá continuidade à atuação conjunta iniciada em Curitiba com o B41, ativo de R$ 60 mi. O empreendimento integrou o fundo imobiliário Quartzo Real Estate Development (QTZD11), listado na B3, e teve 100% das unidades vendidas no lançamento.

A Quartzo Capital terá 40% de participação na operação paulista. O projeto prevê rentabilidade acima de 25% ao ano para os investidores.

A monetização é precificada por leito (cama), e não por apartamento. Segundo o material, o modelo busca maximizar o potencial de receita por metro quadrado, com gestão imobiliária e condominial centralizada.

“A validação do modelo no Paraná nos levou a ampliar a participação no projeto de São Paulo. A equação de precificação por leito é eficiente para a operação e altamente atrativa para o investidor, que acessa um ativo de moradia funcional com potencial de rentabilidade superior. Cada operação exige uma análise rigorosa e independente dos fundamentos da região, e a eficiência na execução operacional do parceiro é o que define o sucesso do veículo”, afirma o diretor de Real Estate da Quartzo Capital, Nikolas Nissel.

Déficit de moradia estudantil no Brasil

O Hive for Students tem como advisor Guilherme Werner, sócio-consultor da Brain Inteligência Imobiliária. A empresa, focada no mercado imobiliário, fez um levantamento sobre a moradia universitária no país.

Segundo o estudo, os EUA, onde o modelo é mais consolidado, têm cerca de 6 milhões de camas para cerca de 20 milhões de estudantes. O Brasil tem cerca de 4.100 camas para 5,1 milhões de universitários matriculados. Desses, cerca de 1,5 milhão estudam fora de suas cidades de origem.

A Brain estima que o mercado nacional tem potencial para pelo menos mais R$ 3 bi em vendas, o que abrangeria 13.660 moradores.

Para Falavina Dias, o fator limitante é a oferta de cada universidade.

“A moradia estudantil é um ativo bem específico, que difere dos empreendimentos que atendem os estudantes de forma improvisada ou adaptada. Uma vez que se atende à demanda de um câmpus, é preciso ir para outro. E não são todas as universidades que têm essa demanda, mas as mais relevantes, públicas e privadas, costumam ter”, avalia.

Como funciona a moradia universitária

Os apartamentos podem ou não ser compartilhados entre os universitários. Eles são compactos, mobiliados, decorados e equipados.

As áreas comuns incluem espaços de estudo, serviços como lavanderia, refeitório e mini mercado, ambientes de convivência, prática de esportes e confraternização.

Toda a gestão do condomínio é feita pela operadora. Isso inclui administração predial, manutenções, vendas, locações e a gestão da comunidade.

“É um ponto muitíssimo importante”, destaca Antunes, ao falar sobre a gestão da comunidade.

A operadora tem uma equipe que cuida do condomínio e dos moradores.

“É diferente do trabalho de portaria e zeladoria. A operadora cria momentos de descompressão, oferecendo eventos de aprendizado e de integração, como as recepções para os novos moradores. Durante todo o ano, os estudantes têm festas temáticas e atividades que promovem o acolhimento e a convivência saudável”, explica Antunes.

O monitoramento da segurança e do bem-estar vai além dos sistemas inteligentes de controle de entrada e saída.

“É uma comunidade e não apenas um condomínio. É um cuidado ou suporte que tranquiliza as famílias, porque prevê atenção a situações como o isolamento do estudante, que não comparece aos eventos ou fica tempo demais dentro do apartamento. Ou a observação de quebra de rotina, como o estudante que chega muito tarde. A equipe está lá para ajudar em qualquer situação”, completa Antunes.

Parcerias com instituições de ensino

Os dois primeiros empreendimentos do segmento em Curitiba têm a parceria da PUCPR, com foco em Ensino, Pesquisa e Extensão. Em Belo Horizonte, o Hive participou da Feira de Carreiras da PUC Minas, com um stand que apresentou o modelo de student housing.

Segundo o fundador da ALTMA, as universidades validam os empreendimentos pelos benefícios do modelo para a comunidade acadêmica.

“O ponto de partida de cada empreendimento é o terreno, já que a localização é peça-chave para o sucesso do modelo. Mas, assim como procuramos áreas estratégicas próximas das universidades, também já fomos procurados por faculdades que querem o empreendimento e a parceria do Hive”, conclui Falavina Dias.